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  • Les risques de l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat en Israël

    Ces dernières années, l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat (קבוצת רכישה) s’est beaucoup développée en Israël, et de nombreux acquéreurs francophones sont attirés par ce mode d’acquisition d’un bien. Avant de décider d’acheter dans un tel cadre, il convient d’en connaître, ne serait-ce que de manière succincte, les principaux risques, pour prendre une décision informée. C’est l’objet du présent article.

    Selon la loi (Loi sur la fiscalité de l’immobilier de 1963), un groupement d’achat est défini ainsi : « Groupe d’acquéreurs qui s’organisent en vue d’acheter un droit sur un terrain et de construire un immeuble sur ce terrain, par l’intermédiaire d’une entité organisatrice ». Cette définition sommaire ne donne qu’un aperçu très partiel du groupement d’achat. Dans le cadre de cet article, nous examinerons les différents types de groupements d’achat, leurs éléments caractéristiques, avant de nous arrêter plus longuement sur les risques inhérents à cette forme d’acquisition.

     

    1. Différents types et caractéristiques des groupements d’achat

    Pour définir simplement le groupement d’achat, on peut dire qu’il s’agit de plusieurs investisseurs qui se regroupent pour acheter un terrain en indivision, qui obtiennent eux-mêmes le permis de construire et font ensuite appel à un entrepreneur pour construire l’immeuble, avant de répartir les appartements entre eux.

    Un des éléments caractéristiques du groupement d’achat est celui de l’entité organisatrice (גורם מארגן), qui réalise différentes opérations pour le compte du groupement d’acquéreurs (lequel ne jouit pas de la personnalité morale, s’agissant d’un regroupement de personnes effectué dans le seul but de l’acquisition et de la construction).

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    BAT YAM

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  • Les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier en Israël, par Pierre Lurçat

    Pour de nombreux nouveaux immigrants venant de France, l’immobilier représente un secteur attractif, dans lequel ils peuvent trouver un travail facilement, sans aucune condition de niveau d’étude ou diplôme préalable, sous réserve d’obtenir leur carte professionnelle. Quelles sont les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier et les règles légales et déontologiques applicables à cette profession ? Second volet d’une série d’articles sur ce sujet.

    L’article 5 de la Loi sur les agents immobiliers de 1996 énonce les conditions d’accès à la profession, qui sont au nombre de six.

    (1) être citoyen ou résident israélien, ou titulaire d'un permis de travail ;

    (2) être âgé de 18 ans au moins ;

    (3) ne pas avoir fait faillite ;

    (4) ne pas avoir été condamné pour un délit dont la gravité ou les circonstances le rendent inapte à exercer le métier d’agent immobilier ;

    (5) avoir fini de purger sa peine, en cas de condamnation à une peine de prison, au moins 6 mois avant le dépôt de la demande ;

    (6) avoir réussi l'examen.

    La première condition signifie qu’il n’est pas nécessaire d’être Israélien pour travailler comme agent immobilier en Israël : on peut travailler avec un statut de résident étranger, sous réserve d’avoir obtenu un permis de travail. Les conditions (1) à (5) sont remplies par la plupart des candidats à l’examen d’agent immobilier, qui constitue le seul véritable obstacle à l’accès à la profession pour les nouveaux immigrants francophones.

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  • Les acquéreurs dans le cadre d’un groupement d’achat soumis à une taxe d’acquisition moins élevée

    Le tribunal de district de Tel-Aviv a annulé la semaine dernière la décision de l’administration des impôts locale, en décidant que les membres d’un groupement d’achat (kvoutsat rekhisha) de la ville ne seraient pas imposés à la taxe d’acquisition pour l’appartement construit.

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    Pour rappel, la taxe d’acquisition pour les investisseurs a été augmentée le mois dernier à 8 % pour les appartements construits (jusqu’à 4 800 000 NIS, et 10 % au-delà), celle qui s’applique aux terrains demeurant au taux de 6 %.

    Pour les membres du groupement d’achat de Tel-Aviv, cette décision représente une économie de plusieurs dizaines de milliers de shekels.

    (D’après Globes, 9/7/2015).

     

    Attention : L’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’un groupement d’achat est une forme d’investissement qui comporte des avantages mais aussi des risques ! Ne vous lancez pas dans un achat de ce type sans avoir étudié soigneusement les risques encourus et lu attentivement les contrats afférents, en prenant les conseils d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.

     

    Pierre I. Lurçat

    Avocat au Barreau de Tel-Aviv - Réside actuellement à Paris, vous conseille sur vos achats immobiliers en Israël - Contactez-moi à Paris au 06 80 83 26 44 – pierrelurcat@orange.fr

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