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immobilier - Page 3

  • Les risques de l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat en Israël

    Ces dernières années, l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat (קבוצת רכישה) s’est beaucoup développée en Israël, et de nombreux acquéreurs francophones sont attirés par ce mode d’acquisition d’un bien. Avant de décider d’acheter dans un tel cadre, il convient d’en connaître, ne serait-ce que de manière succincte, les principaux risques, pour prendre une décision informée. C’est l’objet du présent article.

    Selon la loi (Loi sur la fiscalité de l’immobilier de 1963), un groupement d’achat est défini ainsi : « Groupe d’acquéreurs qui s’organisent en vue d’acheter un droit sur un terrain et de construire un immeuble sur ce terrain, par l’intermédiaire d’une entité organisatrice ». Cette définition sommaire ne donne qu’un aperçu très partiel du groupement d’achat. Dans le cadre de cet article, nous examinerons les différents types de groupements d’achat, leurs éléments caractéristiques, avant de nous arrêter plus longuement sur les risques inhérents à cette forme d’acquisition.

     

    1. Différents types et caractéristiques des groupements d’achat

    Pour définir simplement le groupement d’achat, on peut dire qu’il s’agit de plusieurs investisseurs qui se regroupent pour acheter un terrain en indivision, qui obtiennent eux-mêmes le permis de construire et font ensuite appel à un entrepreneur pour construire l’immeuble, avant de répartir les appartements entre eux.

    Un des éléments caractéristiques du groupement d’achat est celui de l’entité organisatrice (גורם מארגן), qui réalise différentes opérations pour le compte du groupement d’acquéreurs (lequel ne jouit pas de la personnalité morale, s’agissant d’un regroupement de personnes effectué dans le seul but de l’acquisition et de la construction).

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    BAT YAM

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  • L'Acquisition d'un appartement en seconde main en Israël, par Eyal Gur, avocat à Tel-Aviv

    Lors de l'achat d'un appartement en seconde main en Israël, il convient d'obtenir des conseils juridiques auprès d'un avocat spécialisé dans l'immobilier, qui veillera à garantir et à protéger votre argent et vos droits dans toute la mesure du possible, de sorte que les droits sur l'appartement (et sur tout ce qui est rattaché à l'appartement, comme le parking, la cave, le toit, etc.) soient en fin de compte inscrits à votre nom, exempts de toute dette, privilège, hypothèque ou droit d'un tiers quelconque.

    L'Acquisition d'un appartement en seconde main en Israël, par Eyal Gur

    L'Acquisition d'un appartement en seconde main en Israël, par Eyal Gur

     

    Votre avocat effectuera pour vous les nombreuses vérifications juridiques concernant les aspects liés à la propriété, contractuels, de planification et d'urbanisme, etc.

    Les droits immobiliers afférents à l'appartement - les biens immobiliers en Israël se répartissent entre les terrains qui appartiennent à un propriétaire privé, à l'égard desquels l'inscription au nom de leur propriétaire est effectuée auprès du bureau du cadastre (Tabou) et les terrains qui appartiennent à l'Etat, qui sont gérés par l'Administration des domaines d'Israël, le Keren Kayemet le-Israel (KKL), l'Autorité du développement, etc. Les droits de bail emphytéotique (location de longue durée, d'une période de 49 ans en général, avec option de proroger la période du bail) découlant de contrats de bail, sont inscrits auprès de l'Administration des domaines, de sociétés de logement ou du bureau du cadastre. Dans un tel cas, il convient de vérifier que le bail emphytéotique est capitalisé (que les frais de capitalisation ont été payés) et qu'il n'est pas nécessaire de payer des frais d'agrément (qui incombent au vendeur) pour le transfert des droits sur l'appartement auprès de l'Administration des domaines d'Israël.

    Les droits sur l'appartement sont libres - il convient de s'assurer que les droits vendus sur l'appartement (y compris les éléments rattachés à l'appartement) sont effectivement inscrits au nom du vendeur de manière exclusive et qu'ils sont libres de tous privilèges (hypothèques, droits de gage), saisies, et injonctions judiciaires (arrêtés de démolition), avertissements, expropriations, déclarations particulières (antiquités) etc.

     

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  • Les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier en Israël, par Pierre Lurçat

    Pour de nombreux nouveaux immigrants venant de France, l’immobilier représente un secteur attractif, dans lequel ils peuvent trouver un travail facilement, sans aucune condition de niveau d’étude ou diplôme préalable, sous réserve d’obtenir leur carte professionnelle. Quelles sont les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier et les règles légales et déontologiques applicables à cette profession ? Second volet d’une série d’articles sur ce sujet.

    L’article 5 de la Loi sur les agents immobiliers de 1996 énonce les conditions d’accès à la profession, qui sont au nombre de six.

    (1) être citoyen ou résident israélien, ou titulaire d'un permis de travail ;

    (2) être âgé de 18 ans au moins ;

    (3) ne pas avoir fait faillite ;

    (4) ne pas avoir été condamné pour un délit dont la gravité ou les circonstances le rendent inapte à exercer le métier d’agent immobilier ;

    (5) avoir fini de purger sa peine, en cas de condamnation à une peine de prison, au moins 6 mois avant le dépôt de la demande ;

    (6) avoir réussi l'examen.

    La première condition signifie qu’il n’est pas nécessaire d’être Israélien pour travailler comme agent immobilier en Israël : on peut travailler avec un statut de résident étranger, sous réserve d’avoir obtenu un permis de travail. Les conditions (1) à (5) sont remplies par la plupart des candidats à l’examen d’agent immobilier, qui constitue le seul véritable obstacle à l’accès à la profession pour les nouveaux immigrants francophones.

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