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25/07/2016

Pièges et dangers de l'achat d'un bien immobilier en Israël, par Me Pierre Lurçat

L’affaire Island, relatée dans un récent article de la presse juive francophone *, illustre une des principales difficultés rencontrées par les acquéreurs de biens immobiliers en Israël : celle de ne pas être trompé sur la nature des droits qu’ils acquièrent et sur la portée juridique des contrats qu’ils signent.

 

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient cru acheter des appartements dans un immeuble en bord de mer à Nétanya. Lors de la livraison du projet, en août 2010, ils ont découvert à leur stupéfaction que l’immeuble d’habitation s’était transformé en suite hôtelière et que leurs droits de propriété sur les appartements s’étaient volatilisés, pour faire place à un simple droit de jouissance et d’occupation d’une suite, similaire aux droits de time-sharing sur des appartements de vacances…

 

Cette affaire est emblématique des difficultés et des pièges rencontrés dans l’acquisition d’un bien immobilier, que nous allons passer en revue dans le présent article.

 

Comment lire un contrat dans une langue qu’on ne maîtrise pas?

 

L’obstacle de la langue est le premier - et souvent le principal - obstacle à l’achat d’un bien immobilier en Israël. La Loi sur la protection du consommateur de 1981 (ci-après : la “Loi”) considère que l’abus du fait que le consommateur ignore la langue dans laquelle est conclue la transaction constitue une “influence déloyale”, interdite par la Loi et sanctionnée sur le plan civil et pénal (d’une peine d’un an de prison et d’une amende, selon l’article 23 de la Loi).

 


 

Bien entendu, le consommateur qui acquiert un bien immobilier aura tout intérêt à être représenté par un avocat, qui l’aidera à comprendre la nature du contrat, sa portée et ses risques. Cela est d’autant plus indispensable si l’acquéreur ne maîtrise pas suffisamment l’hébreu pour lire le contrat, ce qui est le cas de la plupart des acquéreurs francophones.

 

A cet égard, un piège fréquent dans le cas de l’achat d’un appartement neuf est que le promoteur vous demandera de vous acquitter de frais juridiques, payés à son avocat, pour l’inscription de vos droits sur l’appartement acquis. Ces frais, récemment plafonnés par l’article 6ג de la Loi sur la vente d’appartements neufs de 1973, n’impliquent aucunement que vous êtes représentés par l’avocat du promoteur, même s’il est partiellement rémunéré par vous! En d’autres termes, vous participez aux frais juridiques sans être légalement représenté par cet avocat, qui défend les droits du vendeur / promoteur et non les vôtres!


C’est la raison pour laquelle il est indispensable d’être représenté par votre propre avocat, qui négociera pour vous les termes du contrat (rédigé à l’avance par le promoteur) et veillera à la protection de vos droits (en matière de garantie bancaire et financière notamment).

 

Un autre élément important à relever est le fait que votre avocat est redevable envers vous d’une obligation de conseil, qui implique de vous expliquer de manière détaillée les termes du contrat et leurs conséquences juridiques. Trop souvent, les avocats se contentent de faire parapher et signer le contrat, de manière presque automatique, sans prendre le temps de l’expliquer à leur client!

 

Ne pas se tromper sur la nature du contrat et des droits acquis.

 

Selon l’article 2 de la Loi sur la protection du consommateur de 1981, la nature et la substance du bien ou service acquis constituent un élément essentiel de la transaction, sur lequel il est interdit au professionnel de tromper le consommateur. Dans le cas de l’affaire Island, et dans toute acquisition d’un bien immobilier auprès d’un promoteur, l’acquéreur est bien un consommateur, face à un professionnel, qui bénéficie à ce titre des protections et des recours offerts par la Loi sur la protection du consommateur.

 

(A suivre…)

Pierre Lurçat, avocat au barreau de Tel-Aviv


*http://www.actuj.com/2016-07/israel/3846-l-affaire-island-reve-ou-cauchemar-immobilier-a-netanya

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