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12/01/2016

Les risques de l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat en Israël

Ces dernières années, l’acquisition immobilière dans le cadre d’un groupement d’achat (קבוצת רכישה) s’est beaucoup développée en Israël, et de nombreux acquéreurs francophones sont attirés par ce mode d’acquisition d’un bien. Avant de décider d’acheter dans un tel cadre, il convient d’en connaître, ne serait-ce que de manière succincte, les principaux risques, pour prendre une décision informée. C’est l’objet du présent article.

Selon la loi (Loi sur la fiscalité de l’immobilier de 1963), un groupement d’achat est défini ainsi : « Groupe d’acquéreurs qui s’organisent en vue d’acheter un droit sur un terrain et de construire un immeuble sur ce terrain, par l’intermédiaire d’une entité organisatrice ». Cette définition sommaire ne donne qu’un aperçu très partiel du groupement d’achat. Dans le cadre de cet article, nous examinerons les différents types de groupements d’achat, leurs éléments caractéristiques, avant de nous arrêter plus longuement sur les risques inhérents à cette forme d’acquisition.

 

  1. Différents types et caractéristiques des groupements d’achat

Pour définir simplement le groupement d’achat, on peut dire qu’il s’agit de plusieurs investisseurs qui se regroupent pour acheter un terrain en indivision, qui obtiennent eux-mêmes le permis de construire et font ensuite appel à un entrepreneur pour construire l’immeuble, avant de répartir les appartements entre eux.

Un des éléments caractéristiques du groupement d’achat est celui de l’entité organisatrice (גורם מארגן), qui réalise différentes opérations pour le compte du groupement d’acquéreurs (lequel ne jouit pas de la personnalité morale, s’agissant d’un regroupement de personnes effectué dans le seul but de l’acquisition et de la construction).

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BAT YAM


Les différents acquéreurs sont liés entre eux par un contrat d’indivision (הסכם שותפות) qui régit leurs relations mutuelles. Parfois, les acquéreurs se connaissent préalablement à l’achat (ce qui leur permet de savoir à l’avance qui seront leurs futurs voisins). Il peut aussi s’agir d’un groupement d’achat sur une base sociologique bien précise (par exemple, dans le secteur religieux ‘harédi ou dati-léoumi). Le plus souvent toutefois, le groupement sera ouvert à tout investisseur potentiel.

Afin de bénéficier d’un avantage fiscal en matière de taxe d’acquisition (מס רכישה), la procédure d’acquisition doit nécessairement se faire en deux temps bien distincts : dans un premier temps, l’acquisition du terrain, et dans un second temps, la construction de l’immeuble. Si ce principe est respecté dans la pratique, les acquéreurs ne paieront la taxe d’acquisition que sur la valeur du terrain vide, et non sur celle de l’appartement construit.

L’acquisition dans ce cadre permettra aux membres du Groupement d’achat d’économiser entre 10 et 20 % sur le prix du bien, par rapport à un achat classique face à un promoteur. Cette économie non négligeable est toutefois assortie de risques non moins importants, qu’il convient de garder à l’esprit lorsqu’on achète dans un tel cadre. Nous allons les passer en revue ci-dessous.

  1. Risques liés à l’acquisition dans le cadre d’un groupement d’achat

Incertitude quant au coût final. C’est un des risques les plus importants : le prix final de chaque appartement ne peut être connu avec une certitude absolue au début du projet, et chaque erreur d’évaluation des coûts de construction et autres par les membres du groupement peut se répercuter sur le coût de revient final de leurs appartements. Dans un achat à un promoteur, le coût final est souvent plus élevé, mais il est presque toujours connu d’avance et avec certitude, ce qui n’est pas le cas dans un groupement d’achat.

Incertitude quant à la date de livraison. Dans un achat classique, le promoteur s’engage à livrer l’appartement dans un certain délai, et tout retard de livraison donne lieu à une indemnisation prévue au contrat (sauf cas de force majeure). Dans le cas d’un groupement d’achat, par contre, le terrain est acquis le plus souvent sans aucune étape de planification et sans permis de construire. Il appartient aux membres du groupement de se charger de toutes les étapes de la planification, de l’enregistrement et de la construction.

Incertitude quant aux normes de construction. L’acquéreur dans le cadre d’un groupement d’achat ne reçoit pas de spécifications techniques (מפרט טכני), document détaillant le contenu et les matériaux de construction utilisés qui fait partie du contrat en cas d’acquisition à un promoteur, conformément à la Loi sur la vente d’appartements neufs de 1974. Dans la suite de cet article, nous verrons quels sont les autres risques liés à l’acquisition dans le cadre d’un groupement d’achat. (A suivre…)

 

Pierre Lurçat, avocat au barreau de Tel-Aviv, demeurant actuellement à Paris, vous conseille pour l’acquisition d’un bien en Israël (contrats, transactions, traduction juridique). Tél. 06 80 83 26 44

 

© Pierre Lurçat et UPJF.ORG. Reproduction autorisée avec mention de la source et lien actif uniquement. http://www.upjf.org/fr/7773.html

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