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19/10/2015

Les conditions d’exercice de la profession d’agent immobilier en Israël

Depuis 1996, la profession d’agent immobilier en Israël est réglementée par une loi et par plusieurs règlements pris pour son application (en 1997 et 2004 notamment). D’autre part, la jurisprudence des tribunaux continue de régir certaines questions, concernant notamment les conditions d’exercice ou le droit de l’agent à sa commission.

La loi de 1996 (« Loi sur les agents immobiliers ») définit l’activité d’agence (tivou’h bé-mékarkayine) comme étant le fait de « faire se rencontrer deux parties ou plus, contre rémunération, en vue de la conclusion d'une transaction immobilière ».

L’article 2 de la loi énonce le principe essentiel de l’interdiction d’exercice de la profession en l’absence de carte professionnelle, et l’interdiction connexe depublier une annonce ou de se présenter comme étant agent immobilier ou de créer l'impression que l'on est agent immobilier, si l'on n'est pas titulaire d'une licence [art. 2 (ב)].

Cependant, cette interdiction ne concerne pas les personnes ou sociétés qui publient des petites annonces ou des listes de biens, dans toutes sortes de médias, lorsqu'elles ne se présentent pas comme étant agents immobiliers.

Peut-on exercer sans détenir de carte professionnelle ?

A la différence de la situation en France, la carte professionnelle est personnelle et nominative : on ne peut dès lors travailler « sur la carte » d’un tiers, y compris un membre de sa famille, voire son conjoint, comme c’est le cas en France, où l’on peut être salarié d’une personne titulaire de la carte professionnelle.

En Israël, il faut détenir sa carte professionnelle à son nom pour exercer, que l’on exerce à son propre compte ou dans une agence. Comme le précise l’article 13 de la Loi, « nul ne pourra embaucher une autre personne dans l’activité de courtage immobilier, si cette dernière ne détient pas de licence professionnelle conformément à la loi ».


L’exercice de la profession sans détenir de licence à son nom et en vigueur constitue une infraction pénale, sanctionnée d’une peine d’amende et d’un an de prison. La même peine s’applique au responsable d’une agence qui emploie des agents non titulaires de leur carte, sauf s’ils sont confinés à des tâches purement administratives (secrétariat).

Une autre question souvent posée par les nouveaux immigrants venant de France concerne l’exercice dans le cadre d’une société. La jurisprudence a examiné cette question et répondu qu’il était possible d’exercer la profession d’agent immobilier sous forme de société, sous réserve que celui qui mène effectivement l’activité soit une personne physique titulaire d’une licence (AC 3455/06 De Cohen Ltd c. Alon Amram).

Dans un prochain article, nous examinerons les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier en Israël et les règles déontologiques applicables à l’agent immobilier.

Pierre Lurçat, Avocat (Tel-Aviv)

NB Une session de formation à l’examen d’agent immobilier aura lieu du 13 au 20 décembre 2015 à Tel-Aviv. Inscriptions dès maintenant par email, pierrelurcat@orange.fr

 

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